房價居高不下，想便宜買好房？想找可能急售的房屋？全台首個「欠債屋主地圖」大公開！根據元宏不動產加值服務平台彙整建物謄本資料，全台有8萬多個屋主拿房子向民間私人或公司進行借貸並設定抵押權，也就是俗稱的「二胎」。專家推測，這些屋主資金需求相對較一般屋主更大，借貸利率普遍高達8%~24%，最有急售、低價售屋的可能。
這2年受新冠肺炎疫情衝擊，許多民眾工作不穩，不少民眾拿手頭房子進行借貸，根據元宏不動產服務加值平台內部統計，去年(2021年)全台就有37,071間房子有進行私人設定抵押權，比2020年的33,500間，增加了1成以上。截至9月20日止，私人設定抵押權的房屋數量高達85,433筆。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立解釋，所謂「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同，是借款人提供自己的房屋、土地當作擔保品，把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人，讓他們擁有不同順位的抵押權。一旦最後借款人無法清償債務，債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。
目前民間私人設定(如:房屋二胎借款)的借貸利率相當高，普遍年利率高達8%~24%不等，遠高於現行不到2%的一般房貸利率，因此會願意接受這樣高利率的屋主，資金需求急迫性往往是最大的，也是最有急售房屋的可能。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，未來如果民眾工作遲遲無法回穩或是經濟衰退股市下跌導致房價出現修正，這些有私人設定的房屋，都將是未來房市潛在賣壓，甚至有造成價格破壞的可能，值得多加留心。
觀察這些私人設定房屋分布，以新北市的14,721間居全台各縣市之冠。其中73%成集中在六都，細分行政區可發現，最多的行政區都在「桃園」，以「桃園區」以2,433間最多，其次為「中壢區」的2,167間，第三才是台中「西屯區」的1,635間，都是房市熱門行政區。
陳傑鳴則指出，民間私人借貸除了賺取高利息外，債權保證收回也是一個重點。這些縣市與熱門區域的房市交易量大，近2年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度，也因此讓屋主有更多借貸空間，提升不少民間業者的放貸意願，自然量體會較大。
周昆立建議，買房前可先留意房屋及土地謄本資料，如果發現權狀上的他項權利部有設定非銀行房貸的抵押權，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價便宜買好房機會也大。民眾想找到這類潛在急售屋，可化被動為主動，多跟房仲接觸，請房仲主動開發相關物件，也能增加便宜買好房的可能。
